제가 얼마전에 유명한 연예인 태연이 부동산 투기 문제에 휩쓸렸다는 기사를 본 적이 있어요.
부동사 투기 정말 문제죠..
집 사고 싶은 사람들은 무슨 피해를 보고 있단 말입니까..
투기 문제를 해결하기 위해서 2021년 6월부터 양도소득세 중과가 개편되었다고 하는데 한번 같이 알아보도록 합시다.
부동산을 거래할 때는 매매가격 외에 각종 세금을 고려해야 한다. 수익을 내기 위해 투자했는데 오히려 세금이 과도하게 늘어나 손실이 날 수 있다. 특히 최근 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 실제 거주 목적이 아닌 투자수단으로 주택 보유자를 규제해 집값 안정을 꾀하고 있어 이슈가 되고 있다. 그럼, 이것에 대해 좀 더 알아볼까요?
과거에 비해 집값이 크게 오르면서 거래 시 시세차익이 예상보다 큰 곳이 많다. 첫째, 이 세금은 취득일부터 매각일까지 부동산을 보유했을 때 발생하는 소득의 일부에 부과됩니다. 투기 목적으로 집을 소유한 사람들 때문에 주거 목적으로 집을 원하는 사람들이 피해를 보고 있다. 그것이 우리가 투기를 억제하려는 이유이다.
올해 6월부터 다주택자 양도소득세 중과가 개편됐다. 주택을 여러 채 보유한 사람뿐만 아니라 단기 소유와 매도에 대해서도 세율이 매우 많이 올랐다. 이는 지방세의 최대 10%를 내기 때문에 세율이 오르면 부담이 훨씬 커질 수 있다. 그것이 어떻게 변했는지 자세히 살펴보자.
기존에는 매각을 진행하기 전 1년 미만 주택을 구입해 소유하는 경우가 40%를 적용했지만 이번 개편안에 따르면 1년이 지나지 않았음에도 매도할 경우 최대 70%까지 적용이 가능하다. 생각보다 비율이 굉장히 크죠? 이는 기간이 길어져도 크게 내려가지 않는다.
1년 이상 2년 이하로 보유했다가 팔면 60%가 적용되며, 2년 이상 보유해야 기본세율을 받을 수 있다. 그리고 집을 여러 채 가지고 있으면 2채는 10%, 3채 이상은 20%의 추가 요금이 부과됩니다. 다만 규제대상 지역의 경우 다주택자 양도소득세 중과가 바뀌어 증가했다는 점에 유의해야 한다.
2주택을 보유한 경우 기본세율이 20%, 3주택 이상은 30% 인상된다. 이 경우 지급해야 할 금액이 크게 늘어난다고 볼 수 있다. 10억 원이 넘으면 기본세율이 45%인지도 확인해야 한다. 여기에 분양권도 적용돼 1년 미만 보유 후 양도하는 경우 70%, 그 외 경우는 60%의 세율이 적용된다.
치솟는 집값을 잡기 위해 정부가 어느 때보다 관련 정책을 수정하고 있다. 이럴 때는 손해를 보지 않기 위해 변화에 주목할 필요가 있다. 집이 많을수록 세금을 더 내야 한다. 다만 몇 가지 예외가 있으니 미리 알아보고 계산해봐야 한다. 그리고 집이 1채만 있어도 조정대상지역에 2년간 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
집을 몇 채 가지고 계신 분들을 위해서 다주택자에 대한 양도세 중과 등을 잘 고려해주시고 투자를 부탁드린다. COVID-19에 따른 집단 제한에도 불구하고, 허용된 사람의 수는 백신 수의 두 배까지 증가할 수 있다. 제한된 인원에 포함되지 않았기 때문에 예방접종을 마친 사람에게 '보이지 않는 인간'이라는 별명이 붙기도 했다.
집들은 또한 그러한 "투명한 집들"을 가지고 있다. 주택이지만 양도세 산정 시 주택 수에 포함되지 않는다. 지방세를 감안한 양도소득세율은 2주택자는 최고 71.5%, 3주택자는 최대 82.5%까지 올라 이 같은 양도세 중과 사용의 중요성이 커졌다.
어떤 주택이 제외되었나요?
양도소득세 중과 제외 사례가 가장 많은 곳은 지방 공시가격 3억원 이하 주택이다. 수도권과 광역시, 세종시 이외의 지역에서 해당 가격으로 주택을 매입하면 양도세 중과가 적용되지 않는다.
예를 들어 그가 서울에 아파트를 두고 강원도 속초에 공시가격 3억 원 이하의 아파트를 샀다고 치자. 이후 두 아파트 중 어느 아파트를 먼저 분양하더라도 기본세율 6~45%로 양도소득세가 부과되며, 장기 특별공제 혜택도 받을 수 있게 된다. 기본세율 65%(지방세 제외)로 장기보유특별공제를 받을 수 없는 1가구 2주택자와는 차이가 있다.
이 기준은 주택 수가 많아도 동일하게 적용된다. 수도권에 아파트가 있고 지방에 양도소득세 중과를 제외한 2주택을 보유한 경우 1가구 1주택자를 기준으로 양도소득세가 부과된다. 수도권에 2주택을 소유하고 양도소득세 중과를 제외한 아파트 1채를 갖고 있어도 1가구 3주택이 아닌 1가구 2주택을 기준으로 양도소득세를 낼 수 있다.
이밖에도 상속일로부터 5년 이내에 매각된 상속주택도 양도소득세 중과 대상에서 제외된다. 가정어린이집으로 5년 이상 사용하고 어린이집 폐원 후 6개월 이내에 분양하면 양도소득세 중과가 발생하지 않을 수 있다. 사업주가 본인 소유의 주택을 직원(특수관계인 제외)에게 10년 이상 무상으로 임대해 주더라도 양도소득세 중과 대상에서 제외된다.
1주택 비과세 상실 등 유의
양도소득세 중과가 제외된 주택도 있는데 1가구 2주택자에 한한다. 1주택자가 주택을 취득해도 여전히 1주택자로 인정받을 수 있지만 2주택자가 같은 주택을 취득하면 3주택자에 해당하는 양도소득세 중과가 부과된다. 우선 가족 중 일부는 취업인력 배치, 등교 등 부득이한 이유로 해당 지역의 주택을 구입해 타 시·군에 거주하기도 한다.
주택 취득 후 1년 이상 거주한 경우 사정상 원래 거주지로 돌아가거나 이사 후 3년 이내에 분양할 때까지 1가구 2주택 양도소득세 중과가 적용되지 않는다. 다만 새로 매입한 주택의 공시가격은 3억원 미만이어야 한다는 조건이 붙어 있다. 만 60세 이상 부모님을 모시기 위해 1가구 2주택자가 되면 합산세대부터 10년간 양도소득세 중과세가 부과되지 않는다.
각각 1주택자 부부가 결혼으로 1가구 2주택자가 되면 혼인신고일을 기준으로 최장 5년간 양도소득세 중과세 대상이 되지 않는다. 이중섭 세무사무소 대표는 "양도소득세 중과가 없는 주택을 취득하면 1가구 1주택에 대한 비과세 혜택이 사라진다는 점에 유의해야 한다"며 "비과세가 많으면 양도소득세 중과가 면제되는 주택이라도 매입하는 데 유의해야 한다"고 말했다.
지방주택과 임시주거주택이 공시가격 3억원 이하로 제한돼 있다는 점도 유의해야 한다. 집값 상승이나 공시가격 현실화 등으로 기준치인 3억원을 초과할 경우 양도세 부담이 크기 때문이다. 지방주택 공시가격이 3억원을 넘을 가능성이 높다면 공시가격이 새로 책정되는 이듬해 4월 이전에 분양하는 것이 좋을 수도 있다.
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